Amsterdam Zuidoost heeft een opmerkelijke transformatie doorgemaakt. Lange tijd stond het bekend als een gebied met veel leegstand en een negatief imago. In 2014 stond nog bijna een kwart van de kantoorruimte leeg. Ter vergelijking: op de Zuidas was de leegstand in dat jaar slechts 7 procent.

De Bijlmer stond bekend als gevaarlijk, waardoor werknemers met pendelbusjes van en naar kantoor werden gebracht. Het station werd buiten kantoortijden als onveilig beschouwd. Maar de situatie is drastisch veranderd.

Amsterdam Zuidoost is uitgegroeid tot een magneet voor bedrijven en vastgoedbeleggers. De leegstand is spectaculair gedaald naar 5,5 procent, blijkt uit de cijfers van JLL. De totale waarde van de jaarlijkse vastgoeddeals is juist omhoog geschoten, naar ruim 450 miljoen euro vorig jaar. Na de crisis is de leegstand gemiddeld overal afgenomen: landelijk is die gedaald naar zo’n 11 procent, van 13 procent in 2014. Maar Zuidoost springt eruit.

Een belangrijke factor in deze verandering is de huurprijs. Een kantoor op de Zuidas leek ineens wel héél duur. Een vierkante meter kost daar zo’n 400 euro per jaar, in Zuidoost is een huurder ongeveer de helft kwijt. Nog altijd heeft de Zuidas meer prestige, vandaar. Voor bijvoorbeeld grote advocatenkantoren, die daar op een kluitje bij elkaar zitten, is dat belangrijk. Ook op andere cruciale punten kan Zuidoost de competitie uitstekend aan.

De bereikbaarheid is een ander pluspunt. Amsterdammers uit andere stadsdelen vinden de Bijlmer ver weg, niet te doen op de fiets. Maar een multinational of buitenlandse belegger ziet een station waar de hele dag treinen en metro’s af en aan rijden en maarliefst vier snelwegen die het gebied omcirkelen, de A1, A2, A9 en de ring A10. In een kwartier sta je op Schiphol.

Toen de crisis nog maar net begonnen was, zag een aantal vastgoedbeleggers dit ook. Zij zijn lege, verouderde kantoren gaan opknappen, in de hoop dat bedrijven ze dan wel wilden huren. Vastint, het vastgoedbedrijf van Ikea, nam het gigantische kantorencomplex Atlas Arena van 76.500 vierkante meter onder handen. Bedrijven als De Bijenkorf, Adidas en American Express trokken erin. De Duitse vastgoedbelegger Deka heeft de Oval Tower van zo’n 25.000 vierkante meter opgelapt. Onder meer Deutsche Bank werd huurder. Inmiddels zijn veel meer kantoren aangepakt. Zo werden de 21.000 lege vierkante meters van de Arena Towers verbouwd tot een Holiday-Inn met 443 kamers.

Het imago van Zuidoost was voorheen „best heel negatief”, zegt Daphne Pronk, verantwoordelijk voor de verhuuractiviteiten in Amsterdam bij JLL. Een plek om je back-office te vestigen, de IT-afdeling, de administratie. „Het was geen locatie om klanten te ontvangen.” Voor bedrijven die hun hoofdkantoor als een visitekaartje beschouwen, was Zuidoost lange tijd minder interessant.

Zuidoost heeft hoofdkantorenpotentieel. Veruit het grootste is dat van ING. De bank heeft al heel lang kantoren in Zuidoost, maar de top zat tot 2012 op de Zuidas. Na de staatssteun verhuisde het bankbestuur naar een bestaand ING-pand in Zuidoost. Volgend jaar verhuist de bank opnieuw, nu naar een moderne „campus”, zoals ING het noemt, verderop. ING wil hoofdkantoor houden in „een levendig gebied”, verklaart een woordvoerder de keuze, „middenin de maatschappij”.

Olivier Verburg van Colliers wijst op de ontwikkeling van het Urban Interactive District naast de Amsterdam ArenA, waar straks alles door elkaar zit: kantoren, huizen, horeca, een hotel en een theater. De levendigheid is ook voor de Zweedse bank Handelsbanken een reden om komende zomer van Schiphol naar Zuidoost te verhuizen. Er hangt „een goede vibe”, zegt de woordvoerder.

De Horeca en Concurrentie

De toename van bedrijven en werknemers in Zuidoost heeft ook geleid tot een bloeiende horecasector. Sultan Ahmad, ondernemer van Toko De Poort op het Bijlmerplein, merkt dat er door de jaren heen veel concurrentie is bijgekomen. Zo is er Urban Salad, waar klanten hun eigen salade kunnen samenstellen. Bij Backwerck, twee deuren verder, verkopen ze broodjes en smoothies. Om de hoek bij Lebkov kun je terecht voor een flat white, desgewenst met sojamelk.

De roti-rol verkoopt het best. De zakenmannen en -vrouwen die tussen de middag uit hun torens afdalen zijn er dol op, zegt ondernemer Sultan Ahmad. Elke vrijdag gaat er een stapel roti-rollen richting ING, vertelt Ahmad. Het is lunchtijd, in zijn zaak in Amsterdam Zuidoost staat een rij mensen geduldig te wachten. Achter de toonbank bereiden twee man de bestellingen, Ahmad maakt snel de tafeltjes schoon. Al vijftien jaar baat hij deze toko uit, vertelt hij. Maar de concurrenten deren Ahmad niet. Met al die gevulde kantoren die hen omringen zijn er meer dan genoeg klanten voor iedereen.

Terwijl de huur in Zuidoost inmiddels gestaag stijgt, is aan de andere kant van de stad alweer een nieuwe magneet aan het ontstaan: Amsterdam Sloterdijk. Daar zijn de huren nog wat lager en is de leegstand nog wat hoger.

Tabel: Vergelijking Leegstand en Huurprijs

Locatie Leegstand (2014) Leegstand (Huidig) Huurprijs per m² per jaar
Zuidas 7% Laag (specifiek percentage niet genoemd) €400
Zuidoost 25% 5,5% €200 (ongeveer)
Landelijk 13% 11% Niet gespecificeerd

labels:

Zie ook: